東京空オフィス室率に改善の兆し
高くなって東京オフィス空室率が若干下がり始めます
図表１は、三鬼商事の調査による東京ビジネス地区のオフィス空室率と平均賃料の推移ですが、空室率は2021年暮れにかけて6.5％程度に急上昇した後、2022～23年は高く推移していました一方、平均賃金はこの期間もジリと下がっておりますので、足元では20,000円/坪を割り込んでいます。
ただし、空室率が高く推移している2022～23年も細かく見て変化が生じており、2022年は6.5％程度でほぼ高原状態だった方、平均賃料が20,000円を割り込んでいた2023年は6.1％程度に低下する瞬間も見られるなど、改善の兆しが見られ始めています。 オフィス空室率が本格的に低下すれば、遅れて平均賃金も底入れすることが期待できるため、オフィスのウェイトが高いJリートにとっては良い環境になると思われます。では、次のグラフでもう少し詳しく分析してみましょう。
[図表1]東京ビジネス地区のオフィス空室率と平均賃金の経過
期間：2001年1月～2023年10月、次
※東京ビジネス地区：都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）
（出所）ブルームバーグデータを基に野村アセットマネジメント作成
千代田区、新宿区は改善に向けて
東京ビジネス地区（都心5区）の間でも大きな違いがある
図表２は、過去1年間の都心5区の空室率を区別して見たものです。これらの区は平均賃料が大幅に下がっており、賃料が割安となっているため空室率低下につながっている可能性があります三鬼商事の調査でも、「拡張移転」などの前向きの要望が出てきたことを挙げています。
一方、港区は他とは多様な動きを見せており、空室率が上昇していますが、虎ノ門地区などで大規模供給といった固有の制約がありそうです。また、渋谷区は空室率がかなり横ばいで時間がかかっていますが、渋谷区は今年に入って平均賃金が都心5区の中で唯一上昇しており、IT業界中心にオフィス需要がございますようです。
このように、大規模供給等の特殊事態を回避すれば、東京ビジネス地区のオフィス市況は改善の兆しが見られており、今後の動向に期待が集まります。
[図表2]東京ビジネス地区の区別の空室率の時代
期間：2022年9月～2023年10月、次
（出所）三鬼商事データを基に野村アセットマネジメント作成
今年度はオフィス・セクターのパフォーマンスが最高
Jリートのセクター別パフォーマンスでは、オフィス関連が素晴らしい
図表３は、今年度に入って以降のJリートのセクター別パフォーマンスの経過です。 上記したように、一部の例外を気にして東京オフィス市の景気に改善の兆しが見られ始めていることを反映してか、オフィス関連（オフィスと総合型）のパフォーマンスが良好で、東証REIT指数を上回っています。 オフィス関連セクターはJリートの中心であり、オフィス関連セクターのパフォーマンス改善は、Jリート全体のパフォーマンス改善につながることが期待されるため、非常に重要です。
為替、インバウンド需要等でビジネスが好景気なはずのホテルのパフォーマンスが足元で悪化している代わりに、Eコマース等でも同様に好景気が期待される産業用（物流施設など）もジリジとパフォーマンスが落ちていますこれらの原因は、ビジネス環境が好況だった影響でこれまでに割高な一定まで見られてしまった反動と見られており、しばらく一時的な調整と見られています。
今後については、オフィスが本格的に改善し、ホテルや産業用の割高感が解消されていけば、Jリート全体にとって良い投資環境になっていくと期待しています。
[図表3]東証REITのセクター別パフォーマンスの時間
期間：2023年3月末～2023年10月末、月次
※パフォーマンスは分配金込みのトータルリターン
（出所）ブルームバーグデータを基に野村アセットマネジメント作成
＜関連銘柄＞
NEXT FUNDS 東証REIT 指数連動型上場投信（証券コード：1343）
（2023年11月15日作成）
